浙系地产新贵即将登台上演处子秀(赵强2006.7.27)
加入时间:2007-11-27 点击:2020

 

事件:
前天,G中宝(600208)发布公告:公司原第一大股东将所持公司股份转让给第二大股东—浙江新湖集团,同时公司计划向新湖集团定向增发13亿股A股,以不超过40亿元的代价收购新湖集团在全国范围内主要的16家房地产子公司的股权。
 
迅速崛起的浙系地产商
众所周知,长江三角洲地区是1998年以来这一轮房地产热潮中表现较为突出的地区,这也催生出了一批快速崛起的“浙系”房地产开发商。其中,浙江绿城、新湖集团、南都集团、证大集团、中凯集团等都是其中的佼佼者。这些企业的成功秘诀在于其具有敏锐地发现市场机会的嗅觉,以及较强的项目开发和执行能力。与其快速成长形成鲜明对照的是,浙商历来低调务实的作风,使得资本市场对其实力缺乏基本的了解。不过,最近随着绿城中国(3900.HK率先在香港发行H股上市,掀起了浙系地产商登陆资本市场的序幕。无疑,新湖集团的这次的买壳上市将上演又一出轰动的处子秀。
 
新湖集团,快速崛起的优质地产商
根据公告披露的资料,浙江新湖集团成立于1994年,是一家企业信用等级连续10年被评为AAA级的规范运作的房地产公司。房地产是新湖集团最主要的核心产业,公司目前在杭州、上海、苏州、温州等全国十几个城市进行房地产开发,项目的总建筑面积超过了1000万平米。公司曾获得“全国公认的浙江房地产著名企业”、“中国百佳著名地产品牌企业”、“中国房地产品牌企业”等荣誉。
实际上,我们对新湖集团的情况早有耳闻。几年前,新湖集团通过买壳上市重组新湖创业(600840之时,我们曾经拜访过上海新湖房产公司的相关人士。我们了解到,新湖集团是从温州瑞安起家的民营企业,在当地完成了企业的初创和资本积累之后,新湖开始进入浙江省的其他城市,并在杭州郊区拿下了大块开发成片土地。2002年,公司进入上海,一举拿下了普陀区重大的旧城改造项目——东新路光复西路地块,即现在的新湖明珠城。与此同时,公司还顺势进入了全国多个二、三线城市,快速完成了土地储备和全国性扩张。在产品开发方面,新湖的产品品质在业内也处于较高的水准,尤其在温州当地树立了较好的口碑。在我们的印象中,和浙江绿城一样,新湖房产也是在浙江省房地产开发商中的排名也居于前五位。
 
大重组体现了新湖集团的魄力和思路
在这次重组的预案中,除了新湖创业(600840)正在开发的项目以外,新湖集团几乎把其所拥有的所有房地产开发业务都注入了G中宝,可见其资本运作的决心和魄力。实际上,在业务运作方面,新湖集团历来不乏标新立异之举。较为知名的事件包括上海新湖通过拍卖冠名轨道明珠线、新湖明珠城推出售后两年内可退房等营销案例。我们认为,新湖集团这次把所有的房地产业务注入,突显其做大做强上市公司的决心。
 
估值虽然困难,但现价仍值得一博
由于公告所披露的信息较少,因此全面准确评估G中宝未来的价值几乎不可能。但是,我们仍然愿意帮助投资者理解G中宝未来市值提升的可能和潜力。我们的逻辑和推理如下:
第一、这次重组的实质是新湖集团的股东以资产换取G中宝的股份,而并不涉及现金交易。值得提醒的是,在增发完成之后的16.13亿股股份中,新湖集团的股东将持有13.79亿股,占85%,处于绝对控股地位。因此,资产注入的定价高低与大股东的利益不大。在正常的逻辑之下,新湖集团与其高价将资产套现,不如意在长远;
第二、大股东认购的价格为公告前20日的均价,我们计算的结果是3.28元/股,当前股价溢价28%。换言之,如果不考虑中宝原有资产的因素(因为不排除进一步置换的可能性)相应的市净率为1.3倍 。目前,万科和金地集团的市净率分别2.5和1.9倍,其他具有重组预期公司就更高了;
第三、完成收购之后,从土地储备面积的角度来看,G中宝的土地储备接近了万科去年底的水平,而略高于即将上市的保利地产、金地集团、招商地产等其他几家优质地产股当时的储备。中小型公司方面,亿城、栖霞的土地储备不过100多万平米。因此,从土地储备的规模来推测,G中宝未来的收入和市值一定不低;
第四、在收购公告中,公司预期置入的地产业务在2006和2007年将分别产生2亿和4亿元以上的净利润,以增发13亿股股本计算,相当于每股0.15和0.30元,即使是考虑了中宝原来的股本,07年的每股收益也在0.25元以上。而且根据我们的经验,公司在做盈利预测时往往会偏向保守。从注入资产的土地储备规模来看,盈利和土地储备也不成比例,(万科和保利去年底的土地储备面积分别是1209万平米和887万平米,而两家公司的净利润分别是13.5亿和4亿多元,而新湖拥有接近的土地储备,到06年的净利润才2亿多,这暗示其大多数项目可能仍处在投入期)这预示着公司未来的业绩仍有可能保持高速的增长。
 
综合以上的分析,我们认为G中宝当前的股价并不算高,我们强烈建议投资者关注这家未来A股市场中的“地产大玩家”。同时,我们认为新湖创业(600840)将来的处境将变得尴尬,其在集团中的地位将弱化。这种情形,有点类似于世茂股份(600823)在世茂房地产(0813.HK)上市之后所处的境遇。
 
 
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