杭州楼市复苏浙系地产商新起点(光大证券2007.5.22)
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光大证券 赵强 (2007年5月22日)

  杭州楼市正从平稳调整走向快速复苏上周,我们前往杭州调研了几家当地的房地产开发商,通过一系列的访谈和交流活动,我们得出了几点深刻的感受:第一、杭州楼市正从平稳调整走向快速复苏;第二、历经几次政策调整之后,浙系地产商对市场的信心正在恢复;第三、经过多年的发展和积累,浙江已经出现了一批优质的地产开发商,未来几年内这些公司将先后登陆资本市场。
  四大因素支持市场需求对于支持杭州楼市需求方面的因素,受访者们将其归纳成以下几个方面:第一、财富聚集效应。浙江民营经济之发达已是众所周知的事实,杭州的房地产市场也成为了全省老百姓置业投资的首选。第二、人口年龄结构因素。最近几年杭州也存在着年青人结婚生育高峰,带来大量的刚性需求。第三、收入增长效应。过去两年,杭州房价虽然处于调整期,但浙江的经济依然蓬勃发展。随着人们收入的持续增长,对房价的可负担能力在增强。第四、股市上涨带来的财富效应。
  去年以来的股票市场的持续牛市,又使富裕的浙江人的财富进一步增值。
  万科(000002)2006年4月万科才正式进入杭州并拿下九堡地块;2007年3月,万科收购了南都其余的20%的股权,拉开了全面进军浙江的序幕。去年底,万科又与本地开发商坤和房产合作,共同拿下了城西的西溪蒋村地块,标志着万科在杭州的本土化进程加速。目前,杭州万科拥有的在建项目共有6个。公司预计到07年底,杭州万科的可结算资源为310.04万平米。今明两年杭州万科的计划结算面积分别达到37万和51万平米,增长119%和39%,计划结算收入为28亿和39亿元,增长260%和40%。可见,来自杭州地区的贡献将是万科2007年的主要增长点之一。
  中宝股份(19.06,0.27,1.44%)(600208)今年以来,中宝股份的经营重点在于内部整合。销售方面,5月份以来各项目的销售情况之好出乎公司意料。以杭州新湖香格里拉项目为例,独幢别墅的售价已经达到700-800万元/套,单价达到了18000-20000元/平米。值得一提的是,原南都良渚文化村项目的常务副总唐华明先生已经加盟公司,这使中宝有如虎添翼之感。
  广宇集团(002133)广宇集团目前在杭州正在销售的项目仅有西城年华一项。2005年项目开盘时,公司坚持“高品质、高定价”的策略起价为8000元/平米。目前,销售均价达到了8500元/平米,除了三期的5、8、10幢尚未推出之外,在售部分的销售率超过了70%。
  上周,我们前往杭州调研了几家当地的房地产开发商,以了解市场概况及企业动态。我们先后拜访了浙江万科南都公司的中层管理人员沈彬及高军先生、中宝股份(600208)总经理林俊波女士、广宇集团(002133)副总裁程大涛先生、莱茵置业(14.20,0.17,1.21%)(000558)董事长高继胜先生。此外,我们还拜访了中房指数研究院杭州分院的首席代表张志杰先生。
  通过一系列的访谈和交流活动,我们得出了几点深刻的感受:第一、杭州楼市正从平稳调整走向快速复苏;第二、历经几次政策调整之后,浙系地产商对市场的信心正在恢复;第三、经过多年的发展和积累,浙江已经出现了一批优质的地产开发商,未来几年内这些公司将先后登陆资本市场。
  杭州楼市正从平稳调整走向快速复苏在这次杭州之行之前,我们已经看到了一些显示长三角楼市加快复苏的数据(参见5月8日发表的《投资房价双反弹,发改委荐调整产业政策》行业月报)。
  这次调研之后,我们又得到了进一步佐证的数据和信息:第一、据万科南都营销部经理沈彬的介绍,杭州楼市的新房成交量正在逐步增加。目前,月成交套数已经接近5000多套的历史峰值记录,而去年大多数月份的成交量仅在3000套/月以下的水平徘徊;第二、中宝股份的林总也表示“没想到最近房子这么好卖,都不用打广告”;第三、我们在广宇集团的西城年华项目售楼处,也发现了看房者络绎不绝的现象。由于行程关系,我们无法亲身经历5月18日开幕的杭州房展会,但火爆场面已经不难想象。
  图1、杭州市住宅特征价格指数
  对于支持杭州楼市需求方面的因素,受访者们将其归纳成以下几个方面:第一、财富聚集效应。浙江省的民营经济之发达已是众所周知的事实,“藏富于民”是对其经济实力和特征的最佳概括。另一方面,作为省会城市,杭州又具备吸纳人才和资本的独特优势。除了宁波、绍兴等少数城市,杭州对于浙江省内其他市县的老百姓具有难以替代的吸引力。因此,杭州的房地产市场也成为了全省老百姓置业投资的首选。第二、人口年龄结构因素。与其他地区一样,最近几年杭州存在着年青人结婚生育高峰,带来大量的所谓刚性需求。第三、收入增长效应。过去两年,杭州房价虽然处于调整期,但浙江的经济依然蓬勃发展。
  随着人们收入的持续增长,对房价的可负担能力在增强。第四、股市上涨带来的财富效应。从全国范围来看,浙江人的投资意识和能力显然是领先的。去年以来的股票市场的持续牛市,又使富裕的浙江人的财富进一步增值。于是,一些先从股市获利的人又把目光转移到了楼市。
  从供给方面来看,即使是在这几年宏观调控期间,杭州的土地供应量一直都较为平稳,每年大约维持在4000亩上下的水平(不包括下属地级市),这与市区每年300万平米的销售量大体匹配。另外,杭州是较早实行土地招拍挂的城市,不存在大量囤积土地的现象。随着这几年的调整消化,开发商手中早期拿到的低成本土地也几近消耗完毕。随着土地成本的推高,开发商的降价能力也受到限制,这也封杀了房价下跌的空间。
  与上海相比,虽然两地的楼市具有某些共同点,但也存在着一些明显的差别:
  第一、杭州的外来购房群体以本省人为主,这些群体的财富主要来自家族经商所得,购买力更强;第二、与上海相比,浙江的“贫富落差感”相对不是那么强;第三、在对待中央的调控政策方面,杭州的作法更加低调务实。政府通过规划“一主三副六组团”、修建快速公交路等方式,增加有效的土地供应。总体上看,杭州在住房问题上的矛盾不如上海那么尖锐。
  2007,浙系地产商再次上路通过这次调研,我们增加了对浙江本地地产商的了解。“产品主义、异地扩张、信心恢复、改制上市”,这些主题词概况了我们对浙系地产商的初步印象。
  根据浙江万科南都沈彬先生的介绍,浙江开发商的产品主义的特点还是比较明显的。浙系地产商对细节的关注和品质的追求,与粤系地产商大规模开发和注重成本控制的特点形成鲜明对照。在这些企业中,绿城和滨江是其中的代表。业内人士评价,在这些方面,即使是对于万科这类领先企业而言,浙系地产商身上也有可学之长处。
  其次,出乎我们的意料的是,浙江地产商的全国性扩张也早就开始了。除了已经上市的绿城、新湖以外,杭州的金都、国际嘉业、萧山的开元、众安、宁波的银亿、绍兴的金昌,都已经进入了跨区域发展的阶段。在去年中房指数研究院评选的全国百强房地产企业中,来自浙江的地产商就有14家。
  随着市场的复苏,本地地产商对市场的信心也正在快速恢复。市场人士预计,在今年杭州的土地招拍挂过程中,地产商之间的竞争将再趋激烈,地价也有可能再创新高。同时,随着销售的回暖和人气的复苏,下半年开发商的提价和惜售行为也有可能再度出现。
  最后,在浙江的房地产公司中,民营企业的比例也相当之高。除了绿城、新湖等白手起家的民企以外,类似于广宇集团这类的国企改制的企业也非常之多。
  因此,从激励机制的角度看,浙江地产商也是颇具活力的一族。最近一段时间,受绿城、广宇集团上市的影响,浙江地产商的上市意愿也非常强烈。有消息称,开元、滨江、金都、坤和、众安、耀江等地产商都有IPO和借壳上市的设想。
  相关上市公司动态万科(000002)
  万科在浙江的发展历程虽然直到2006年4月万科才正式进入杭州,但其对杭州市场的研究和关注始于2003年。由于对外来购买力的估计不足和对快速上涨的土地成本的顾虑,万科错过了进入杭州的最佳时机。直到2006年5月,万科在江干区以4.76亿元的价格一举拿下两幅土地(九堡项目),才宣告正式进入杭州。2006年6月,万科二次收购南都;2007年3月,万科收购了南都其余的20%的股权,拉开了全面进军浙江的序幕。去年底,万科又与本地开发商坤和房产合作,共同拿下了城西的西溪蒋村地块,标志着万科在杭州的本土化进程又迈出一大步。
  对南都的整合南都房产成立于1993年,曾经是杭州市场上一个广受社会各界赞誉的优秀品牌企业。在迄今为止13年的发展历程中,南都房产开发了南都花园、德加公寓、白马大厦等一系列高品质的房地产项目,南都以其对产品品质的专注,获得了消费者的信任,从而建立了自身的品牌形象。2004年,南都房产的控制人周庆治与当时的总裁许广跃在一些重大问题上发生了分歧。最终,许广跃离开公司并带走了一些核心团队,对南都的发展造成了重大的打击。这个事件的发生,为万科后来收购南都打下了伏笔。
  2006年,万科控股南都之后,将杭州万科的团队与南都的团队进行了融合,成立了浙江万科南都公司。原南都房产总裁王海光担任公司董事长,总经理为来自上海万科的丁健,原南都房产的四位副总裁中,两位留任。项目方面,除了将义乌项目转让给离职的原南都高管、长沙项目划归万科深圳公司管辖之外,浙江万科南都接管了南都所留下的所有项目。在项目开发方面,万科基本上沿用原来南都的规划设计和开发计划,只是在销售等后端做一些改进。总体上,万科与南都的整合实现了平稳交接,制度与规范方面又得到逐步完善和提升,内部管理日趋正轨。
  项目开发销售情况目前,杭州万科拥有的在建项目共有6个。公司预计,到07年底,杭州万科的可结算资源为310.04万平米。从可结算资源的结构来看,未售现房高达26万平米,占到9%,比例偏高。公司的解释是,由于南都房产原先的开发策略是“全面开工”,不太注重项目的分期。所以,当项目竣工后,现房的比重较大。
  此外,杭州市场的调整,也是一方面的因素,这在滨江板块的逸天广场项目上表现得较为明显。
  从今明两年的计划来看,杭州万科的项目开发销售规模将持续增长。2006年,杭州万科仅有两个项目在售,今年将增加到6个。今明两年的计划结算面积分别达到37万和51万平米,增长119%和39%,计划结算收入为28亿和39亿元,增长260%和40%。可见,来自杭州地区的贡献将是万科2007年的主要增长点之一。
  各项目开发的基本情况良渚文化村项目该项目位于杭州北部的余杭地区,距杭州市中心17公里,是我国第一个多种功能复合的原创性近郊小镇。项目规划中包括良渚文化博物馆、五星级的良渚国际度假酒店、多形态住宅、学校、医院、零售等配套设施。项目建设用地占地面积达到5031亩,加上公司租赁原生态山地,实际控制用地近万亩。目前该项目在产品售价和影响力方面都超过区域内竞争对手和其它区域的同类项目。项目的住宅部分分为白鹭郡、竹径茶语、阳光天际、绿野花语、金色水岸等多个组团。其中,白鹭郡北和竹径茶语已基本售完,目前在售的白鹭郡东(公寓)价格接近6000元/平米,而排屋的售价已经超过1万元/平米。
  逸天广场逸天广场位于钱塘江南岸的滨江板块,是一个由精装修高层公寓、服务式公寓、写字楼三种物业类型构成的功能复合型现代社区。最近几年,滨江板块的土地供应量较大,对项目的销售形成压力。由于户型偏大,该项目仍有较多的现房,单方售价不到9000元。
  威尼斯水城项目位于萧山湘湖旅游度假核心区,是杭州休闲博览会的主会场,是一个旅游地产项目。该项目原由南都房产与宋城房产合作开发,南都方面负责项目的开发运作。该项目的优点在于周边自然环境好,离萧山老城区也不远,目前的公寓售价已经超过了7000元/平米,大湖区的售价已经达到了10000元/平米。不过,由于交房周期长、配套设施滞后,该项目的现房比例也偏高。
  魅力之城项目杭州城东江干区的九堡镇,是万科进入杭州后通过招拍挂获得的第一个项目。由于当时正处宏观调控期,其他开发商的观望心态浓厚,所以万科几乎未遇对手竞争。同时,项目开发从拿地到预售仅用了11个月的时间,贯彻了万科加速周转的开发策略。由于该项目是杭州市第一个90/70项目,所以销售情况相当不错,开盘当天销售了182套。
  佑圣项目该项目是南都与杭房企合作开发的项目,位于市中心的核心地段,位置优越。
  项目以LOFT为住,售价在17000-18000元/平米左右。
  西溪项目该项目是杭州市06年推出的最大规模的住宅用地,万科联手当地的实力开发商坤和于06年12月以14.52亿的价格拍得该幅土地。项目位于杭州西南西溪湿地蒋村板块,周边自然环境较好。合作双方成立合资公司——万科坤和置业负责项目的运作,但实际运作由万科方面独立操作。除了按比例分享利润以外,万科还将向项目公司收取收入的3.8%的品牌输出管理费。
  中宝股份(600208)
  管理系统的整合今年以来,中宝股份内部管理的重点在于整合。与万科采取的高度专业分工的方式不同,中宝股份实行的是高度扁平化的管理架构。总部赋予项目一线经理高度的自主决策权,总部的职能部门并不直接领导项目公司的各块职能,而只是起到对总经理的参谋作用。项目经理全权负责项目的规划设计、融资、采购、建设和销售。相应地,总部设立设计、工程、造价和营销四个专业管理中心,对各项目进行控制。财务控制方面,各项目公司的财务主管由总部委派,大额合同实行董事长与总经理“双签制”。
  在激励机制方面,公司实行所谓的“低工资、高期权”的薪酬体系。项目经理的收入与项目的投资收益直接挂钩。公司成立十年多来,尚未出现一例项目经理的道德风险事件,项目经理的稳定率高达90%。
  对于未来的投资方向,公司正在考虑未来投资一些新的领域和项目。公司大股东——新湖控股目前已经涉足金融和资源领域的投资,包括控股了湘财证券。
  项目销售公司透露,5月份以来各项目的销售情况之好出乎公司意料。以杭州新湖香格里拉项目为例,独幢别墅的售价已经达到700-800万元/套,单价达到了18000-20000元/平米。联体别墅的售价也达到了250万元/套左右,销售单价也达到了8000元/平米。与万科南都的项目相比,香格里拉的户型更大、定位更高,客户感受到的品质感更强,从而形成了错位竞争。值得一提的是,原南都良渚文化村项目的常务副总唐华明先生已经加盟公司,并担任新湖香格里拉项目的负责人。这对公司而言,有如虎添翼之感。
  融资关于定向增发方案,4月份公司已将相关材料报送证监会审核,若通过定价将采用询价方式,并遵循所谓的“三个孰高”原则。
  项目投资及开发方面,公司上半年的精力主要放在加快现有项目的开发上。售房所得的现金全部用于现有项目的建设。下半年,进入销售阶段的项目将明显增多,公司将考虑新项目的获取。目前,公司总部的可投资的项目来源和线索较多,包括其他地产公司拟转让的项目。
  广宇集团(002133)
  市场地位在这次调研过程中,我们听到了对于广宇集团截然不同的评价:在当地市民心目中,对广宇集团的实力和口碑仍记忆犹新。但是,在业内人士看来,广宇在杭州的影响力已经日见衰弱,已被排除在当地一线地产商的行列之外。我们认为,造成这个局面的主要原因是公司在2000年进行的改制及2004年开始的上市筹备,资本的减少及为满足上市要求的负债率,公司压缩了开发规模。这两次的收缩,客观上使得公司错过了大好的发展机遇。
  项目销售情况广宇集团目前在杭州正在销售的项目仅有西城年华一项。该项目位于杭州市的西北角,与余杭交界处。周边有浙江大学紫金港校区,周边的在建项目有耀江文鼎苑等。该项目为高层住宅,共有14幢。项目分三期建设,一期的1、2、3、6和7幢将于今年底前交付;二期的11、12、13、14幢将在2008年底前交付,其余的为三期,将在09年交付。销售方面,2005年该项目开盘时,正值第一次房地产政策调控,但公司坚持不降价,而是采取“高品质、高定价”的方式,当时起价为8000元/平米,明显高于周边楼盘。目前,销售均价达到了8500元/平米,除了三期的5、8、10幢尚未推出之外,在售部分的销售率超过了70%。
  根据销售人员介绍,不久前杭州本地开发商协安通过拍卖拿下相邻地块,楼面地价达到5098元/平米,预计建成后的单方成本就要超过8500元,这预示着西城年华的售价还有进一步提升的空间。
  投资物业的概况我们参观了公司在杭州的三处投资物业。总体上看,这些物业的地理位置都处于市中心,建筑的品质较好。
  主要结论通过这些调研,我们得出以下几点结论:
  第一、我们对杭州乃至浙江房地产市场未来几年的发展趋势持乐观态度,成交恢复和房价上涨乃大势所趋;第二、相关上市公司无疑将受惠于此。公司未来几年的业绩预测和资产价值有必要进行重新估计;我们将根据下半年的销售情况进行调整。,第三、万科(000002)和中宝股份是其中的领先者。现在看来,万科收购南都的机会把握正当其时,而且杭州万科的本地化战略得到迅速实施;中宝股份(600208)在浙江二三线城市的渗透性无人可比,灵敏的商业嗅觉和当地人脉,将给股东带来更多的投资和资本增值的机会。
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