房地产是否出现拐点的争论仍未休止，但新湖中宝(600208.SH)的春天似已来临。
4月3日，新湖地产公告称，净利润较上年同期净增300%-400%，2007年同期净利润为2278万元，每股收益0.015元。
“利润增加主要来自上海新湖明珠城，新湖创业(600840.SH)和新湖中宝的预增公告说明了这一点。”光大证券研究员赵强表示。
新湖创业和新湖中宝分别持有上海新湖房地产开发有限公司50%和45%的股权，这家公司正是新湖明珠城的开发商。如今，项目瓜熟蒂落，亦将在上市公司业绩中得以体现。
发轫于长三角，新湖中宝陆续在二三线城市攻城略地，颇有些锦衣夜行之意。这也保证其在屡番地产调控中能全身而退。
但新湖中宝提出的大幅增加土地储备的计划，在目前行业前景和融资渠道不明朗的情况下，也为外界担忧。
“这是建立在以往再融资渠道畅通的基础上。”券商人士推测，其土地储备目标的实现，所需资金超过百亿。
4月2日，新湖中宝发行14亿元公司债的申请，获得证监会有条件通过。
收获期将至
“一季度业绩增长，主要是上海新湖明珠城的项目，进入结算期。”接近新湖中宝的人士说。
新湖明珠城位于上海普陀区东新地块，是该市内环线以内最大的旧城改造项目之一，总占地28公顷，总投资逾40亿元，今年将全面建成。新湖系两家上市公司，都将分享这块利润蛋糕。
今明两年，被认为是新湖中宝的收获期。赵强在其报告中分析，新湖中宝今明两年的结算面积预测分别是91万和138万平方米，分别增长19%和52%。
“目前，公司拥有大约675万平方米权益储备面积的项目尚未售出，我们对这部分资产的估值是204亿元。”赵强分析。
另一方面，结算滞后也令新湖中宝业绩可能在今年实现大幅增长。赵强认为，新湖中宝去年的销售均价从4695元/平方米提升到6522元/平方米，增幅达39%；而结算均价仅增长2%达4947元/平方米，结算毛利率比上年提高3.8个百分点。
“除新开盘项目中的高档项目增多，结算滞后是重要因素。”
华泰证券研究员王海涛亦看好新湖中宝的发展前景，“公司正在快速迈入一线地产商的行列”，并预测其2008年-2010年每股盈利分别为0.28元、0.41元和0.61元。
与诸多区域性地产企业蜂拥而至京沪等一线城市不同，新湖中宝的战场多聚集于二、三线城市。目前，其在杭州、嘉兴、海宁、衢州、九江、黄山、芜湖、镇江、苏州、淮安、济南、沈阳等地皆有开发项目。
“每家公司的价值取向不同，新湖中宝善于发掘‘价值洼地’。”赵强表示。
“新湖中宝在一、二、三线城市都有布局，这有助于将风险慢慢平滑掉。”上述接近新湖中宝的人士认为。
资本饥渴
避开了一线地产商的锋芒，新湖中宝在二、三线城市羽翼日渐丰满。
王海涛在其报告中分析，截至去年底，该公司共拥有838万平方米规划建筑面积的项目储备，大约相当于今年开工面积的4.4倍，高于行业平均三年的土地储备周期，“表明公司的土地储备较充足，可从容地寻找新投资机会”。
“若要实现未来三年土地储备大幅扩张的目标，新湖中宝资金压力很紧张。”上述券商人士分析，其大股东新湖集团已将资产几乎全部注入，且已将大量公司股权质押给银行，因此“融资渠道是个问题。”
“现在形势下，定向增发通过的可能性也不大。”上述接近新湖中宝的人士表示。
实际上，去年，新湖中宝的拿地速度已明显放缓。
年报披露，2007年新湖中宝原有项目新增权益面积155万平方米，其中，公司的权益占地面积，仅46万平方米。
这被解读为公司的理性之举。“在极富戏剧性的市场大起大落面前，新湖中宝管理层保持了难得的冷静，有效地规避了盲目扩张和高价拿地的风险。”赵强认为。
去年8月前，全国房地产市场一片火热，房价和地价迭创新高。其后，受“第二套住房”和信贷紧缩政策影响，市场又迅速降至冰点。
“在芜湖等地，新湖中宝就因价格高得离谱退出来了。”上述券商人士称。
但另一方面，这也是资本饥渴的无奈之举。
除地产主营业务，新湖中宝亦持有多项股权投资。目前，新湖中宝拥有新湖期货71.15%的股权，天地期货已取得金融期货的业务资格。
而其参股的盛京银行和长城证券，一旦上市，其所持股份也会身价倍增。
“但这部分股权投资，由于还都没有上市，现在不会反映到公司的利润中。”上述接近新湖中宝的人士说。 |
