新湖中宝:三招释放地产风险(《中国证券报》2008.06.19)
加入时间:2008-6-19 点击:1482

作者 林喆
   作为浙系民资控股的地产上市公司,新湖中宝(600208)的发展一直不显山露水。不过,近三年来公司的一些“大动作”以及业绩表现出的高增长,却让市场给予了很大的关注。
  财务数据显示,2005年至2007年,新湖中宝主营业务收入和净利润的复合增长率达291.12%,在今年的上市公司金牛百强评选中,公司位居成长性子榜的第四位。
  不过,在货币从紧和行业景气周期性见顶的背景下,新湖中宝的业绩能否继续保持高增长?高额的土地储备将如何消化?绷紧的资金链是否存在问题?公司的发展路径和战略布局是否会相应做出调整?
  开发项目进入收获期
  年报数据显示,目前新湖中宝下属30家房地产公司在全国10个省(市)开发房地产项目近30个,开发总面积约1154.8万平方米。
  新湖中宝副董事长、总裁林俊波坦言,“融资效率、土地增值和开发水平,对地产企业的持续增长至关重要。目前公司的开发项目和储备项目大多数是2006年以前获取的,所以从去年开始,这些项目将陆续进入收获期。”
  林俊波认为,今年以来,公司产品销售虽然不像去年那样“火爆”,但总体平稳;以目前的推盘节奏和销售速度,加上尚未结算的销售收入,公司未来两三年的业绩增长依然有保障。
  新湖的地产业务起步于1995年,布局从长三角开始向全国铺开。目前,从规划建筑面积看,公司的土地储备主要集中于二三线城市;不过从利润贡献比例看,一线城市也占据了重要地位。
  林俊波所指的一线城市主要是上海。“2008年新湖中宝的利润增长中,将有很大一部分来自上海的新湖明珠城。”业内人士指出。
  2007年,新湖中宝在上海的结算收入为123,670万元,净利润占比达47.92%。目前,新湖中宝持有上海新湖房地产开发有限公司45%的股权,而这家公司正是新湖明珠城的开发商。该项目位于上海普陀区东新地块,总占地28公顷,总投资逾40亿元,今年将全面落成。这块“利润蛋糕”也将在上市公司的业绩中陆续体现。
  分析人士指出,近两年,新湖中宝业绩增长的动力来自销售结算面积增加以及房价的上涨。2007年公司结算面积增长61%达到76.7万平米,销售均价从4695元/平方米提升到6522元/平方米,增幅达到39%。由此,2007年,新湖中宝实现营业收入29.92亿元,同比增长43.31%;净利润4.15亿元,同比增长74.61%;公司净资产收益率达15.57%,同比提升3.52个百分点。
  在今年的一季报中,公司预测,2008年上半年的累计净利润同比将增长320%—420%;预收款项已达27.38亿元。
  2008年,公司计划开工面积约190万平方米,竣工面积约124万平方米,结算收入约58亿元。
  光大证券行业研究员赵强预计,今明两年,公司的结算面积将分别达到91万和138万平方米,增长率为19%和52%。
  拿地趋于谨慎
  “基于国内资产价格持续上涨以及国际性通胀趋势的日益明了,从去年开始,公司就对宏观经济形势保持了较高的警惕和谨慎,公司的财务策略转向求稳,以保持较好的流动性、控制负债率水平、提高净资产保障率和利息保障倍数。”
  事实上,新湖中宝土地储备的扩张速度从2006年开始已经明显放缓。
  林俊波透露,“去年,公司主动放弃了好几块看中的土地,其中有些地块公司已经跟了较长时间。因此,在公司目前的土地储备中,前年和去年所拿土地的比重并不大。”她认为,新湖中宝放弃高价拿地的机会,主要是为了规避盲目扩张和财务风险。
  显然,这种稳健略带保守的财务策略,是行业竞争的必然,也是新湖中宝稳步消化已有土地和项目储备的保障。林俊波指出,公司现有土地储备已可支撑未来五年的开发。
  截至2008年1月底,公司已取得合同土地面积806.5万平方米,其中658.85万平方米已取得土地证,在A股房地产上市公司中排名第五。其中2006年新增土地储备为0,2007年新增土地储备面积为202万平方米,占比为25%,而多家地产上市公司2006和2007年的新增土地储备占比接近50%。
  年报披露,除了按计划收购、增持6个现有项目的权益以外(大部分是回购信托计划的权益),新湖中宝仅在沈阳、天津、滨州和杭州就增加了4个项目,新增规划面积93.9万平米。
  目前,新湖中宝的房地产投资项目分布在浙江、上海、江苏、江西、安徽、山东、辽宁等省市;其中70%以上的项目集中在经济发达的长江三角洲地区。业内人士指出,“新湖中宝在一、二、三线城市都有布局,且配置较为合理,这有助于将市场风险慢慢平滑掉。”
  对于未来土地储备的拓展,林俊波表示,公司将有节奏地前瞻性拿地,实现在一、二、三线城市的全面布局,并逐步跻身一线地产商行列。
  发债缓解资金压力
  与绝大多数地产公司一样,新湖中宝也存在资金紧张的问题。不过林俊波指出,去年,全国房地产热潮中地王频现,但新湖中宝却没有通过“招拍挂”高价大幅增加土地储备;而今年,公司又在沪市首单试水无担保公司债,因此公司的资金压力并不是很大。
  今年4月,新湖中宝发行14亿元信用公司债的申请获证监会通过;由此成为上交所第一家发行无担保公司债的上市公司。
  财务数据显示,2007年末,新湖中宝的流动比率为1.92,速动比率为0.63,资产负债率(合并报表)为59.49%,扣除预收账款后的资产负债率为46.68%,有息负债率为26.53%,均低于行业平均水平。
  西南证券研究报告指出,公司资产负债率最近三年呈持续下降趋势;同时公司的利息保障倍数也逐年增加,2007年末至3.90,表明公司的总体偿债能力逐年提高。
  林俊波介绍,债券募集资金一部分将用于偿还短期债务,提高长期负债的比例,改善公司的债务期限结构;另外,随着土地市场逐步回归理性和房地产行业的洗牌,可能会出现一些廉价扩张和整合的机会,而公司筹集更多现金有利于抓住这些投资机会。
  对于该债券的票面利率很可能超过8%,林俊波表示,在信贷紧缩和通货膨胀的背景下,这一利率水平是合理的,而且公司完全有能力偿债。
  涉足金融和资源领域
  林俊波把新湖中宝的发展路径描述为“以地产为主业,适当辅之以其他高效投资”。而所谓的高效投资,在她眼里便是回报率更高的生意。她透露,新湖中宝的投资将主要集中于金融和资源类股权。
  而对于房地产的前景,林俊波认为,这一轮的宏观调控是“真紧”,行业的高速增长期已经过去,但利润率仍将维持较高水平;公司会集中精力于房地产主业,对外股权投资则根据自身发展情况适度进行。
  在金融股权方面,新湖中宝先后收购、增资了天地期货、长城证券和盛京银行(原沈阳市商业银行)。2007年,新湖中宝在受让浙江新湖集团和浙江银河股份有限公司所持股份的基础上,通过增资控股了浙江天地期货经纪有限公司,占其总股本的71.15%。目前,天地期货已取得金融期货的业务资格。
  在盛京银行的增资扩股中,新湖中宝出资4.5亿元认购其3亿股的股份,占其增资扩股后总股本的9.1%;同时增资6000万元认购长城证券1000万股股份,增资完成后,公司持有1492万股股份,占其总股本的0.72%。
  业内人士介绍,盛京银行是东北地区最大的跨区域商业银行,已经开始筹划上市。而长城证券2007年的净利润约18亿元,业务发展稳健。由于这些投资基本上是以净资产或者不到一倍溢价的代价入股,所以上市后将获得高额的回报。
  “但这部分股权投资,由于还没有完成IPO,所以现在不会反映到公司的利润中。”业内人士指出。
  除此之外,新湖中宝设立的蓬莱金奥湾矿业有限公司,还出资7800万元收购了山东蓬莱大柳行金矿的资产。
  “保持适度规模的股权投资,不会影响地产主业,而且还能提高公司的资本运营效率。”
 
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