新湖地产旗舰:把握机遇价值再造(《都市快报》2008.6.21)
加入时间:2008-6-21 点击:1650

 (作者:朱卫)
   我站在新湖商务大厦11层望去,6月的杭州宝石山郁郁葱葱,周围楼群鳞次栉比。此刻,我面对的是刚从北京开会归来的新湖中宝总裁林俊波女士,话题则是围绕宏观调控、如何看待房地产业以及新湖中宝的战略和策略展开的。
  “我们的战略目标,是成为市值持续增长的民营地产上市公司。”林比划着手势说,眼神透出一丝坚定。事实上,中宝及其大股东新湖集团以前就在我们报社对面,相隔一条马路,因此不乏了解。作为新湖地产的旗舰,中宝承载了实际控制人黄伟太多的梦想和理念。
  地产历程:狩猎二三线城市
  新湖涉足房地产始于1995年,第一桶金来自温州瑞安的外滩工程。10年间,新湖把它的资金绝大部分投向了房地产业,攻城掠地,不经意间在行业中占据一席之地,开发面积累计逾千万平方米。
  与诸多区域性地产企业蜂拥而至京沪等一线城市不同,新湖在一二三线城市均有配置,以浙江为基地,扩张的触角伸向上海、安徽、江苏、山东、辽宁等地。用券商房地产研究员的话来说:“新湖善于发掘价值洼地。”
  在大型房产集团全国性的竞争版图中,控制最多数土地资源者就是强者。据我所知,到2005年时,新湖的土地储备就达到千万平方米以上,当时在国内可排入前5位,只是企业行事低调不事张扬而已。
  “06年初开始,我们拿地就趋于谨慎了,原因有二。”林扳着指头说:“一是开始感觉到将会有一轮全球性的通胀,以及随之而来的资金紧缩;二是发现诸多更优于地产的投资,比如金融股权、矿产资源、PE,等等。”
  去年曾听检察长出身的中宝董事长邹丽华说过,芜湖有一块很不错的地拍卖,打算在25亿内拿下,结果当然是超标,咬咬牙放弃了。邹董事后总结道:“我们不拿高调的地,而是要有节奏的拿地,有远见的拿地,在一个区域市场即将启动前获取土地。”
  避开一线地产商的锋芒,新湖中宝在二三线城市羽翼日渐丰满,并表示今后将重视一线的配置。据一份最新的资料显示,截至今年1月,该公司已取得合同土地面积806万平方米,其中70%位于长三角,可支撑未来5年的开发,目前正在运作的40万平方米以上的大型楼盘就有10多个。
  借力资本市场 提升企业价值
  长期从事财经报道的我,可以说是看着新湖中宝及其集团成长壮大的,而地产则是集团的核心产业,经过10多年培育发展,具备了上市并进一步做大做强的条件。记得是在2005年秋,听说新湖地产开始筹备在香港上市,到了2006年上半年就已完成前期工作,并与美国一家著名基金达成战略合作意向,计划于当年底登陆香港主板市场。
  据知情人透露,这个项目的签约仪式还被省政府安排进不久后的赴美招商引资计划。但随即而来的股权分置改革及一系列股市利好政策,促使新湖决策层放弃海外上市,并最终形成“新湖中宝定向增发,新湖地产借壳上市”的方案。2006年底,新湖中宝向新湖集团定向增发12亿股,收购集团旗下14家房地产公司。一位财经专家就此评论道:“新湖捕捉到了市场变化,反应特别快,这单交易做的漂亮。”
  重组后,新湖中宝主营业务顺利实现战略转移,盈利能力显著增强,资产规模及经营实力跃上一个新台阶,在集团内无愧“旗舰”之称。于是集团董事长邹丽华自然担纲中宝董事长,而一直负责集团资本运作并主持开发了新湖·香格里拉别墅精品项目的林俊波博士,则为公司带来简洁明快、务实高效的作风。中宝的脱胎换骨受到机构青睐,在去年1月又向基金等特定机构投资者非公开发行,募资16亿,进一步增强了公司经营实力。据2007年9月底的统计显示,新湖中宝总股本由1年前的3.13亿增加到17.64亿,总资产逾90亿元,净资产35.5亿元,总市值超过300亿元,这些指标均居浙江上市公司及A股房地产公司前列,并被调入沪深300指数及上证180指数,被誉为民企房地产类上市公司“四大金刚”之一。
  前不久又传来消息,新湖中宝的股权激励方案经证监会审核无异议,随后又在股东大会通过。其行权价为15.96元(送股除权后为9.975元),行权条件为2008年至2010年加权平均资产收益率不低于8%(扣除非经常性损益前),3年的净利润分别不低于6亿、9亿和15亿元。我算了下,按考核指标,中宝这3年的复合增长率应该超过50%,在地产业不算低了。用邹董的话说:“其中最核心的一点是,管理层的收益真正与股价相关。”
  作为一家浙系民资控股的上市公司,在政策监管发生变化的第一时间,率先推出市场化且可操作的激励方案,并更加接近于真正的期权,本身就体现了中宝在体制、战略和执行层面所具有的竞争优势。我猜想,这是不是也说明大股东及管理层对公司未来的股价表现有较为乐观的预期呢?
  财富共享 打造新湖百年品牌
  在位于杭州西溪路的公司入口形象墙上,醒目标明着新湖中宝的经营理念—“财富共享才最有价值”。应该说,房地产是一个适宜共享的产业。在瑞安飞云江畔,集防洪防汛、城市道路、旧城改造和房产开发为一体的综合工程成了一道靓丽风景线,成为新湖与家乡人民共享的财富。在上海苏州河边,新湖投下40多个亿,危棚简屋中崛起90万平方米建筑面积的新湖明珠城。在过去10多年的默默耕耘中,全国有20多个城市、近万户家庭以及无数参与新湖地产品牌发展的投资者,分享了新湖中宝的成功与价值。就在不久前的震灾后,我们都看到了,新湖第一时间捐出1000万元善款。
  共享即多赢,这是智者的市场理念。凭借对大势的深刻把握,正在跻身全国一线品牌开发商的新湖中宝始终倡导价值地产的开发思路,致力于打造“城市经典、大众精品”,并以独特的“水文化”住宅特色,创造了一系列高性价比的经典楼盘。
  回眸这一切,正忙于发债事项的林总裁对我说:“我们的产品定位主要有两点:一是符合城市主流人群需求的大众精品,二是满足中高端人群更新换代及第二居所需求的低密度住宅。我们的销售实绩显示,上述产品的客观需求旺盛,受调控等其他因素影响较小。”
  说到调控,我问:“中宝如何应对好这一轮调控?”
  “目前市场对房地产业将来的发展有疑虑,房地产公司现金流有隐忧,这是事实。”林回答说,中宝的优势在于去年和前年拿地较少,占比不到9%。避免了高价拿地,就降低了土地成本,而公司目前的土地储备足够开发5年。我们对中宝的定位是:房地产主业+适度的高效投资,这些投资隐含价值高,变现能力强,有利于平滑地产行业周期性波动风险。
  刚获评“改革30年中国最具影响力地产人物”的邹董则表示,商机永远是无限的,商机不会因为宏观调控、天灾人祸或美国次贷就失去了。将来房地产业的走向取决于3点:一是政策层面,二是市场形势,三是开发商的资金链。
  林博士认为,当前楼市的调整仍是上升周期中的一个短期波动,中国经济今后10年将是高增长伴随着较高的通胀,虽然美国经济可能在若干年后陷入衰退,但金砖4国经济未来仍被看好。她表示,公司内部已经有了共识,房地产企业应该降低利润期望值,以“现金为王”原则指导经营,用稳健发展代替快速扩张,同时多渠道融资,积蓄力量等待下一次机会。
  据了解,公司在下月初将发行的14亿元8年期公司债利率可能为9%,一部分用于偿还短期债务,另外,随着土地市场逐步回归理性及行业洗牌,可能会出现低成本扩张或整合机会,中宝手握更多现金有利于抓住这些投资机会。
  作为围棋爱好者的我久闻新湖掌门人亦同此好,走出新湖大厦时我在想,如有机会与黄伟纹枰相对,于黑白落子间,探寻新湖地产的下一落子及全盘构思,应该是一件很有意思的事。
 
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