新湖中宝:最好的风险控制是对投资的把握(《中国房地产报》2008年11月24日)
加入时间:2008-11-25 点击:1818



  强大的自由现金流是一家公司有竞争优势的重要信号。新湖中宝资金面优势不只是体现在现金流数量上,更重要的是表现在其现金流的质量上。
  地产公司把握好投资节奏很关键,其重要性是由地产行业的金融属性和周期性所决定的。
  在地产周期的不同阶段把握好投资节奏不仅体现了公司的风险控制能力,更体现了公司的核心竞争力。
  新湖在把握投资节奏方面在地产公司中处领先地位。
  冬季已临,眼下各地政府纷纷紧锣密鼓地出台房地产新政借以稳定业已低迷的楼市,但相当数量的业界人士似乎也从这一现象的背面嗅出今年这个冬季对房地产而言或许更是场严冬。相对于业内企业目前普遍“缺薪少柴”的境况,新湖中宝(600208)早已未雨绸缪,备好“棉衣”,准备从容过冬。

  手中有“粮” 心中不慌
  有消息称,新湖中宝正组织由公司高层及其全国各地项目负责人组成的核心团队于近日赴美国沃顿商学院进行房地产学术交流与培 训。如果这事儿搁在前几年或许没什么大不了,可在如今大多开发商面对资金正一筹莫展、节衣缩食的情形下,自然招来不少同行的钦羡和关注。
  “新湖在前些年房地产高涨时就开始注意对房地产风险进行控制,近两年都没有大规模拿地,并通过加快开发和融资回笼了大量资金,以备在市场低谷时大显身手。”一位熟悉新湖内情的业内人士表示。
  10月28日,新湖中宝股份有限公司发布2008年全年业绩预增公告,“2008年1月1日至2008年12月31日净利润较上年同期增长100%左右。”
  同日,新湖中宝披露的三季报显示,今年前三季度,公司取得4.9亿元净利润。此外,由于7月份成功发行了公司债后,获得近14亿元现金,除偿还银行借款外,剩余部分补充流动资金。截至9月底,公司账面现金达29.59亿元。
  不仅如此,在目前地产企业普遍销售回笼难度加大的情况下,新湖中宝资金充沛状况还反映在现金与总资产、存货与总资产比率上。一份A股房地产企业市值前10强统计报表显示,2008年三季报新湖中宝的现金/总资产比率为22%,仅次于金融街,而远高于其他上市公司同期水平;存货/总资产的比率为53.9%,远低于其他上市地产公司水平。
  “强大的自由现金流是一家公司有竞争优势的重要信号。新湖中宝资金面优势不只是体现在现金流数量上,更重要的是表现在其现金流的质量上。”杭州海通证券一位分析师对记者说。
  他还表示,现在许多开发商虽然也通过融资或促销储备了不少资金,但这些资金基本上是要支付后续土地款和有其他专项安排的,而新湖中宝的资金却基本上是自由现金流,即几乎没有后续土地款支付压力,都属于可用于自由投资且不损害核心业务的现金流。
  “目前,我们公司绝大部分项目的土地款已付清。目前我们资金状况之所以比较理想,主要在于对资金的控制能力比较强,对风险的预见比较早,对投资节奏的把握比较好。这两年我们没有从市场上大规模拍地,但公司现有土地储备已可支撑未来五年的开发。”新湖中宝总裁林俊波对记者表示。


  把握节奏 稳健经营
  果然,就在房地产企业普遍感到资金紧张、市场低迷和信心受挫时,新湖中宝却果断出手拿地。
  10月7日,新湖中宝全资子公司浙江新湖房地产集团以近10亿元的价格在起拍价左右轻松取得杭政储出[2008]28号地块88491平方米土地开发权,楼面价约11002元/平方米。
  据接近新湖中宝的相关人士说,此举并不意味着新湖地产即将大规模拿地,只有位于市中心稀缺地段且价格理性的地块才考虑出手,因为今后杭州市中心出现这么大面积地块出让的机会已是不多了。杭州当地一位地产资深人士表示,年初杭州也出让了一幅与该地块相类似的用地,其楼面地价已接近2万元。
  而事实是,新湖拿地后不到10天,杭州出台了《杭州市人民政府关于促进杭州市房地产市场健康稳定发展的若干意见》,全力刺激持续低迷的房地产市场。
  一位长期跟踪新湖的券商研究员说,新湖在把握投资节奏方面在地产公司中是领先的。他认为,地产公司把握好投资节奏很关键,其重要性是由地产行业的金融属性和周期性所决定的。做好房地产不仅是产品和成本控制问题,更高层面是一个投资和金融方面的问题,尤其是金融杠杆的运用和经济关联度的把握。如何在地产周期的不同阶段把握好投资节奏,不仅体现了公司的风险控制能力,更体现了公司的核心竞争力。
  一份统计资料显示,截至2008年1月底,新湖中宝已取得合同土地面积806.5万平方米,其中658.85万平方米已取得土地证,在A股房地产上市公司中排名第五。其中绝大部分土地储备为早期低价所得,2006年以后新增土地面积202万平方米,比重约占25%。显然,新湖中宝对地产市场总体方向做出了正确的判断,策略性地规避了盲目扩张、高价拿地可能带来的财务风险,较好地踏准了地产周期和投资节奏。


  适度多元化 平滑周期波动
  充分考虑宏观经济前景、行业发展特点、企业发展战略、拟投资行业项目风险等诸多因素,坚持在做强做大地产主业前提下,适度投资其他相关行业,这种适度多元化战略也被业界看作是新湖中宝平滑行业周期性风险的一个秘诀,而这其中主要体现在矿业投资和金融股权投资方面。
  2007年,新湖中宝出资7800万元,收购山东省蓬莱市大柳行金矿庄官矿区矿山资产。
  日前,新湖中宝又完成了一笔矿权交易——受让自然人刘万林、王宝山合计持有的河北丰宁承龙矿业有限公司960万股股权,占其注册资本的80%,交易价款为人民币1.3亿元。
  在金融股权方面,2007年新湖中宝在受让浙江新湖集团和浙江银河股份有限公司所持股份的基础上,通过增资控股了浙江天地期货经纪有限公司,占其总股本的71.15%。同时增资6000万元认购长城证券1000万股股份,增资完成后,公司持有1492万股股份。
  在盛京银行(原沈阳商业银行)的增资扩股中,新湖中宝出资4.5亿元认购其3亿股的股份,占其增资扩股后总股本的9.1%。盛京银行的规模和业绩在沈阳市各大商业银行中名列前茅,而且具有“振兴东北”概念,因此,新湖中宝投资盛京银行就显得很有意义和价值。
  知情人士透露,在前两年房地产市场火爆、土地价格高涨时,新湖已感到了楼市风险,因此选择性地投资了一些熟悉的非地产类行业。其实目的还是为了更好地支撑地产,平滑地产的周期性风险,确保公司持续稳定增长。由于这些投资的领域更具成长性,有更多的股东资源,而且这些股权变现力较强,不仅是楼市有效的避险工具,还成为公司新的利润增长点。
  其实,这些投资收益在新湖中宝今年业绩预增公告中已得到体现。该公告在关于业绩变动原因中阐述:“本公司部分房地产项目结算收入有一定增长,以及本公司转让嘉兴市乍浦开发集团有限公司等的股权所产生的投资收益。”
  “风险控制和企业发展并不矛盾,风险控制并不是简单的无为,要在发展中控制好风险。对地产业务,我们还将在适当时机进一步整合,为公司未来地产业务的发展彻底打开空间。” 林俊波说。
  最近,新湖中宝停牌实施整合重组,业内人士猜测,这可能就是新湖集团对旗下上市公司的地产业务进行整合重组,目的是形成规范透明的管理体系,使企业做得更强更大。

 
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