平滑行业周期风险 解析浙系一线地产“新湖读本”(《中国房地产报》)
加入时间:2011-11-22 点击:4330
本报记者翁醉  杭州报道
 
    地产调控格局下,不幸的开发商总是相似的,都表现为资金捉襟见肘,处境艰辛;而幸运的企业却各有各的锦囊妙计。
    2011年11月17日,新湖发布公告,拟以现金27000万元认购古纤道新材料股份有限公司新增股份3000万股。就在此前两天,新湖位于杭州市核心的新湖武林国际以起价3万多的价格开盘,由于价格诱人,购房者络绎不绝,引爆该区域高端住宅原本每平方米5、6万元价格体系的“价值重构”。
    在严峻的调控氛围中,新湖仍保持着一贯的做派,抓住机遇按照自己既定的战略该干什么就干什么,该投资就投资,该收缩就收缩,彰显出新湖的自信与从容。
 
浙系一线地产“双模”
    在浙江众多房地产企业中,绿城中国(3900.HK)和新湖中宝(600208.SH)作为已迈入国内一线地产企业阵容的两家公司,尽管表现出很多相似的大企业表象特征,但其发展路径却迥然各异,展现出两种不同的开发模式。
    “所谓开发模式,不能简单概括为一个企业自身的经营之法,而是在产品定位、开发区域、融资方式、物业形态等方面经过多年实践取舍而形成的具有鲜明特色、相对稳定的发展道路。”浙江大学房地产研究所所长赵杭生认为。
    从绿城集团总部杭州黄龙世纪广场到新湖中宝总部新湖商务大厦只不过几百米的距离,虽然这两个国内一线地产巨头的项目已天南海北,成为浙江在全国项目最多、分布区域最广的两家开发商,但绿城走的是高端楼盘开发的纯地产“路线”,而新湖却选择了以高性价比地产为主业、多元化产业组合的发展模式。
    不管什么发展模式,殊途同归,就是要把企业和产业规模做强做大。经过十多年的磨砺,我们看到绿城做到了开发量浙江第一,品牌和品质成为行业楷模;而新湖也成了市值最高的浙江上市公司。
    随着近期绿城事件成为社会焦点,绿城模式饱受争议;此时作为浙江房企另一龙头的新湖模式,自然也成为许多人关注的对象。
    然而,在调控背景下全行业投资整体收缩之时,新湖却再次伺机而动,踏起不同节奏。1月24日,9.1亿收购及增资平阳县利得海涂围垦开发有限公司;2月11日,投资50亿建设中国国际义乌(沈阳)小商品商贸城;2月23日,竞拍取得天津74037.9平方米和141790.5平方米两宗地块;5月13日,再斥资3亿元竞拍获取天津两地块;5月3日,83970.285万元竞拍舟山项目地块成功;6月7日,收购内蒙古自治区四子王旗德日存呼都格区煤矿探矿权,交易金额达6.4亿;11月17日,2.7亿认购古纤道新3000万股;……。
    赵杭生认为,新湖模式的最大秘诀就是节奏和多元化。
 
 
绿城中国(3900.HK
新湖中宝(600208.SH
上市地点
香港
上海
布局区域
浙江、北京、上海、河南、湖南、安徽、山东、江苏、新疆、海南、河北
浙江、上海、北京、天津、辽宁、山东、江苏、安徽、内蒙古、江西
重点城市
一、二线城市为主
二、三线城市为主
产品定位
高品质+高端住宅
高性价比+品质住宅
涉足行业
房地产
房地产(主业)、能源、证券、股权投资等
规模业绩
浙江房企开发量、销售额第一
浙江上市企业市值第一
 
 
踏准、踏稳节奏
    俗话说“善弈者谋”。一直以来,无论市场怎么变,新湖都能从容应对,踏准节奏,这主要得益于新湖对大势判断的前瞻性。
    “由于能前瞻性地把握市场走势,新湖每每都能踏准节奏,该干什么就干什么,该投资就投资,该收缩就收缩。严格按既定战略做。这从一方面也显示了新湖的自信和底气”。一位一直跟踪新湖的机构投资者这样评论。
    中信证券地产研究员陈聪表示,“新湖存量土地成本低廉,公司权益土地储备超过900万平,楼面地价估计约2800元/平,且其中有205万平分布在上海内环,杭州等核心区域,其在温州、启东等地的成片开发已经启动。”
    新湖·武林国际之所以有能力对杭州核心地段房地产进行“价值重构”,其底气正是2008年行业低谷时取得了该地块,当时楼面地价为1.1万/平方米。而数月之后,同类地段的地价已达2.6万/平方米。
上述机构投资者认为,“深谙资本投资窍门的新湖,每每能踩准节奏,游刃有余,除了能把握大势外,另一个重要原因可能是得益于公司充裕的自由现金流,有能力捕捉高效投资的机会。”
    他表示,现在许多开发商虽然也通过融资或促销储备了一些资金,但这些资金基本上是要支付后续土地款和有其他专项安排的,而新湖中宝的资金却基本上是自由现金流,即几乎没有后续土地款支付压力,都属于可用于自由投资且不损害核心业务的现金流。
    有资料显示,截止2011年9月末,新湖中宝货币资金余额59亿元,80%以上为自由现金流。在信贷收紧的调控背景下,公司负债结构依然得到优化。
    “目前,我们公司绝大部分项目的土地款已付清。目前我们资金状况之所以比较理想,主要在于对资金的控制能力比较强,对风险的预见比较早,对投资节奏的把握比较好。”新湖相关人士表示。
 
适度多元化,平滑行业风险
    “新湖为什么总能踏准节奏?这不只是眼光问题,还要有实力。”赵杭生认为,在行业最困难的时候有资金拿项目,价格往往是最低的。适度多元化战略不仅为新湖平滑了行业周期性风险,还为企业逆市布局提供了充裕的现金流。
    资料显示,新湖目前有一批可随时变现的潜在现金流。比如,2011年1月28日,大智慧登陆A股,新湖中宝持有该公司的6435.19万股,其投资金额仅为3.52亿元。不到两年时候,这笔投资升值4.5倍。2007年10月,金洲集体将其持有的金洲管道20%股权转让给新湖创业,让渡作价共计1亿元,如今新湖中宝持有金洲管道市值超3亿元。
    国泰君安地产研究员孙建平认为:“新湖中宝是行业内“地产+X”模式的先行者和坚定执行者。”
    新湖在多种场合表示,他们一直看好中国经济,认为中国经济未来几十年的发展都是没有问题的,但每隔几年都会出现一个相对成长性较好的行业。
    从新湖发展脉络可以看出,从2007年开始,新湖就有意将从地产业积累的资金投到金融、创投、资源等领域。在前几年房地产市场火爆、土地价格高涨时,新湖已感到了楼市风险,因此选择性地投资了一些熟悉的非地产类行业。由于这些投资的领域更具成长性,股权变现力较强,不仅是楼市有效的避险工具,还成为公司新的利润增长点。
    在金融领域,新湖还拥有湘财证券72.89%股权,新湖期货89.29%股权,盛京银行8.83%股权,成都农村信用社8.27%股权,锦泰财产保险18%股权。未来金融服务深化和金融创新的过程,整合这些金融牌照将给公司贡献战略性收益,或将在未来数年为其带来巨额收益。
    “除了地产、金融之外,新湖近年来在PE股权领域介入很深很广,投入规模不下几十亿元。介入的创投项目,有些已经上市,有些正在上市,其中有很多高科技项目,具有非常好的市场前景,相信未来这一领域将给新湖带来不菲的投资收益。”一位新湖券商研究员介绍。 
打印此页】