新湖中宝股份有限公司董事长林俊波:信心依旧,节奏把控
加入时间:2012-4-10 点击:5332

记者 张康康

    在严厉的楼市调控下,不幸的开发商总是相似的,都表现为资金捉襟见肘,处境艰辛;而幸运的企业,却各有各的经营之道。
    新湖中宝是其中为数不多的幸运企业之一。这个被同行称之为“以金融理念做地产”的低调企业,凭借对拿地节奏、市场走势的精准把控,在此轮行业调整中,表现得游刃有余。
    2011年11月,新湖位于杭州武林商圈的新湖•武林国际,以33000元/平方米的毛坯起价和精装以菜单选择方式开盘,首次带动杭州黄金地段的价格调整;而在整个2011年,新湖更是动作频频:9.1亿收购及增资平阳县利得海涂围垦开发有限公司、投资50亿建设中国国际义乌(沈阳)小商品商贸城、竞拍取得天津四宗地块、竞拍舟山项目地块成功、6.4亿收购内蒙古自治区四子王旗德日存呼都格区煤矿探矿权,以及认购古纤道新增3000万股股权……
在全行业投资整体收缩的背景下,新湖是怎么做出上述决策的?新湖的金融地产模式是怎么样的?今年,新湖会有新动作么?近日,都市快报、快房网(kfw001.com)走进新湖,专访了新湖中宝股份有限公司董事长林俊波。

武林国际的地价便宜 所以能低开
    自杭州掀起价格战以来,降价打折多集中于杭州的外围区域,市中心的价格一直比较坚挺。新湖•武林国际的出现,打破了这一局面,并取得不错的销售成绩(小户型已售完),成为市中心楼盘的销售佼佼者。
    在市场不景气的情况下,武林国际的低开在意料之中,但比周边在售楼盘低10000-20000元/平方米的售价,还是让许多人大呼“想不到”。
    为什么武林国际能以这么“低”的价格开盘?在林俊波看来,原因很简单:公司拿地的节奏把握得很好,在金融危机时拿的地,地价较合理。现在的价格仍然有比较合理的利润率,并能保证高品质。
    资料显示,新湖•武林国际地块的出让,发生在2008年。当时,在楼市调控和金融危机的双重压力下,房地产行业的发展十分困难。在其他房企选择降价、不再涉猎土地市场的时候,新湖却逆势拿地:于当年10月7日,以92442万元的总价直接竞得杭汽轮地块,折合楼面价仅为11002元/平方米。而数月之后,周边的宅地拍出了高达24000元/平方米的楼面价。
正是这样的“超低”地价,让新湖有了进行价格调整的资本。林俊波说: “新湖武林国际案例在新湖并不是一个特例。新湖在杭州的另一个楼盘新湖果岭,现在在售的刚需小高层,也是因为成本比较合理,能腾出余地和空间提升品质,而不至于导致价格的提升,所以在闲林板块极具高性价比。”

用金融的思维做地产 把握拿地节奏
    武林国际“超低”的楼面价,是新湖整体经营理念的缩影。“在新湖的地产发展史上,新湖从不高价拿地,只在地产周期的低谷拿地。”林俊波说。
    “新湖之所以会出现这个理念,源于新湖一直用金融的思维做地产。”林俊波表示,新湖一直跳出地产行业在做地产。从拿地开始,到产品的定位和销售,新湖处处体现着金融思维。2005年开始经历的三轮调控,已多次证明新湖拿地策略的正确性。
    深谙资本投资窍门的新湖,在拿地的节奏、时机和眼光上,确实比较独到。在2006年、2007年房地产市场火爆、地王频出之际,新湖几乎从土地市场消失。相反在行业的低谷期,适度补充土地储备。而且近年来,新湖在拿地方式上也与传统地产公司有所不同,更多地侧重于如一、二级联动等相对比较灵活的拿地方式,连续获得了温州、启东、大连、天津等多个一级开发土地。“近三年,新湖的土地储备又翻了一番。”林俊波说。
    林俊波表示,只要把握住了大势,就不会出现大问题。而在具体项目的选择上,他们则把资本回报率看得很重。
    因为这些原因,新湖在地产方面的发展,并不以杭州为主,而是采取布局全国的战略。数据显示,在新湖开发的30多个项目中,目前只有3个在售项目(武林国际、香格里拉和果岭)位于杭州。

多元化投资 分担投资风险
    新湖为什么总能踏准拿地节奏?林俊波表示,除了用金融的思维做地产外,新湖的成功还在于它的适度多元化投资。
    在行业最困难的时候拿项目,价格往往是最低的,在行业高涨的时候,必需耐得住寂寞。适度的多元化战略,不仅为新湖分担了行业周期性风险,还为企业逆市布局,提供了充裕的现金流。
从2007年开始,新湖就有意识地将从地产业积累的资金,投到金融、创投、资源等领域。在前几年房地产市场火爆、土地价格高涨时,新湖已感到了楼市风险,因此选择性地投资了一些熟悉的非地产类行业。目前,在金融领域,新湖拥有湘财证券31.36%股权,新湖期货89.29%股权,盛京银行8.83%股权,成都农村信用社8.27%股权,锦泰财产保险18%股权。
除了地产、金融之外,新湖近年来在PE股权领域的介入也比较深入,投入规模不下几十亿元。介入的创投项目,有些已经上市,有些正在上市,其中有很多高科技项目,具有非常好的市场前景。
“由于这些投资的领域更具成长性,股权变现力较强,不仅是楼市有效的避险工具,还成为公司新的利润增长点。”林俊波说。

注重品质方面的投入
    因为充裕的资金流,近几年,新湖在注重规模发展的同时,也开始加大品质方面的建设。致力于项目产品梳理和品质全面提升,引进很多业内知名专业人士,从产品设计到工艺打造,以及园区服务进行全方位的投入和提升。
    “去年底,新湖物业向绿城物业出售40%的股权,就是出于提升物业服务品质的考虑。”林俊波表示,物业体系建设要达到绿城物业的标准,没有几年时间是不可能建设起来的。我们想提前完成这个进程,加上新湖是一个开放式的公司,收购、并购的事情很多,所以选择引入绿城物业,让绿城物业来对新湖旗下的楼盘进行管理。
    在林俊波看来,去年10月开始的郁金香培植计划,也是新湖品质建设的表现之一。据介绍,从2010年10月起,新湖从荷兰进口了近百万株郁金香花球,经过数月精心的土壤改良、种球配置和栽种养护,陆续运往新湖分布于全国的12个楼盘,包括杭州的新湖•果岭和新湖•香格里拉。
    此外,新湖还会时不时举办诸如自行车环城游、羽毛球明星挑战赛等健身活动。这一系列看似和地产无关的活动,背后却是新湖对品质建设的重新思考。

楼市总体趋好 今年可能会拿地
    对于当前的市场,林俊波认为:“目前房地产市场的供需关系,因为受楼市调控政策(限购、限贷)的影响,处于一种非正常的状态,所以目前呈现的供需状态,反映的不完全是市场真实的供需。”
    但林俊波也表示,真正的刚需,还是存在的,这从今年降价楼盘的热销表现中,就可以看得出来。
    对于未来,林俊波认为,非市场的调控手段,在一定时期是有必要性的,可以起到短期的作用。但相信这只是暂时的,市场规律最终将发挥作用。未来20年,我们坚定看好中国经济的后势,所以楼市总体上将处于上升的通道,但我们也希望这种上升是平稳和健康的。
此外,考虑到今年市场处于低谷期,林俊波透露,不排除今年在杭州拿地的可能性。

 
打印此页】